LMNP raboté, donations allégées : le budget 2027 est sur la table

Il y a une semaine, nous listions ce que l'on savait du budget 2027 avant sa présentation. Le texte est désormais connu : le projet de loi de finances a été présenté en Conseil des ministres le jeudi 1^er octobre. Il confirme le geste sur les donations, et il contient une mesure dont on parlait peu jusqu'ici : un coup de rabot sur la location meublée. Dans le même temps, l'inflation est remontée à 3 % sur un an et le taux de l'État a frôlé les 5 %. Rien de ce qui suit n'est voté. Le texte part au Parlement, avec un examen à l'Assemblée annoncé à partir de la mi-octobre.

LMNP : l'amortissement plafonné à 7 000 € par an

C'est l'article 7 du projet de loi de finances. Aujourd'hui, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel déduit chaque année de ses loyers une fraction de la valeur de son bien : l'amortissement. C'est ce mécanisme qui permet de percevoir des loyers peu ou pas imposés pendant de longues années. Le gouvernement propose de le limiter à 2,5 % par an, sans pouvoir dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, ce serait 1,5 % et 5 000 €.

Deuxième changement, plus discret mais plus lourd : les amortissements non déduits à partir de 2027 ne pourraient plus être reportés sur les années suivantes. Le stock déjà constitué resterait utilisable jusqu'au 31 décembre 2036, mais dans la limite de la moitié du résultat imposable. Les résidences étudiantes, seniors et certaines structures pour personnes âgées ou handicapées échapperaient à ces limites.

Concrètement, le plafond de 7 000 € s'applique par foyer, pas par bien. Un investisseur qui détient deux ou trois studios partage la même enveloppe. Et avec un taux de 2,5 %, le plafond est atteint dès 280 000 € de bâti amortissable : au-delà, chaque euro de loyer supplémentaire redevient imposable.

Pour être transparent, la mesure arrive à contretemps. Le 16 septembre, le ministre du Logement qualifiait la crise actuelle de pire que le pays ait connue depuis la Seconde Guerre mondiale et appelait les petits bailleurs à investir. Quinze jours plus tard, le budget rabote l'un des régimes qui les y incitaient, après la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, en vigueur depuis la loi de finances pour 2025. Si vous avez un projet en meublé, la bonne réaction n'est pas d'abandonner, mais de refaire le calcul de rentabilité nette avec ces règles, et de regarder de près les résidences gérées qui en seraient exclues.

Donations : le taux de 6 %, l'autre moitié du plan

La semaine dernière, nous détaillions le relèvement temporaire du don familial de somme d'argent, de 31 865 € à 50 000 €. Le texte le confirme, avec un second étage : un taux unique de 6 % sur la part taxable des donations en pleine propriété, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire majeur. Aujourd'hui, en ligne directe, le barème monte vite à 20 %.

L'écart est considérable. Un parent qui a déjà utilisé son abattement de 100 000 € et donne 100 000 € de plus à son enfant paierait 6 000 € de droits au lieu d'environ 18 200 €. Pour 50 000 € transmis par un grand-parent dans la même situation, la facture passerait de 8 200 € à 3 000 €. Le taux réduit s'étendrait aux neveux et nièces, et descendrait à 5 % si le bénéficiaire reverse en même temps une partie de la somme à une association d'aide aux plus démunis.

Ce que ça change : le dispositif est présenté comme temporaire. Si une donation importante était prévue dans les années qui viennent, le calendrier devient un paramètre à part entière. Mais il faut attendre le vote : montants, durée et conditions peuvent bouger d'ici la fin de l'année. Le Premier ministre a d'ailleurs lui-même prévenu que beaucoup de mesures pourraient être remises en cause par la majorité issue de la présidentielle du printemps prochain.

Épargne : 3 % d'inflation, 1,7 % sur le Livret A

Selon l'indicateur provisoire de l'Insee, les prix ont augmenté de 3 % sur un an en septembre. En face, le Livret A et le LDDS rapportent 1,7 % depuis le 1^er août, le LEP 2,5 %, et les livrets bancaires des grandes banques 0,34 % brut en moyenne selon le relevé de MoneyVox.

Autrement dit, la quasi-totalité de l'épargne réglementée perd du pouvoir d'achat en ce moment. Sur 20 000 € placés sur un Livret A, vous touchez 340 € d'intérêts en un an. Si les prix continuaient de progresser au rythme actuel, l'érosion serait de 600 €.

Le fonds en euros fait mieux : la moyenne 2026 est estimée à 2,9 % brut, soit 2,4 % après prélèvements sociaux. L'écart avec l'inflation se resserre, et la hausse des taux continue de recharger ces fonds. Côté Livret A, une hausse au 1^er février 2027, au-dessus de 2 %, est jugée très probable par MoneyVox. C'est une projection, pas une décision. Concrètement, gardez sur les livrets votre épargne de précaution, et pas beaucoup plus.

Taux : 5 % frôlé, puis un reflux

Le niveau de 4,81 % dont nous parlions la semaine dernière n'a pas tenu longtemps. L'OAT 10 ans a clôturé à 4,85 % le 30 septembre, puis touché 4,96 % le 1^er octobre au matin, jour de présentation du budget, avant de finir à 4,94 %. Du jamais vu depuis juillet 2002, avec un écart de 1,37 point face au taux allemand. Depuis, la pression s'est relâchée : 4,75 % en clôture le 6 octobre, dans le sillage d'un pétrole en repli et d'une détente générale des taux européens. Le CAC 40 a terminé cette même séance à 7 865 points, en hausse de 0,40 %.

Pour être transparent, quelques jours de reflux ne changent pas le fond. L'État prévoit d'émettre 340 milliards d'euros de dette à moyen et long terme en 2027, un record, et chaque refinancement se fait aux conditions du moment.

Ce qu'on retient

Le budget 2027 n'est plus une rumeur, c'est un texte. Il est généreux pour ceux qui transmettent, plus sévère pour ceux qui louent en meublé, et il laisse l'épargne réglementée face à une inflation qui la dépasse.

Trois réflexes. Si vous êtes en LMNP ou sur le point de l'être, refaites vos calculs avec un amortissement plafonné à 7 000 € par foyer. Si une donation est en réflexion, préparez-la sans la signer avant le vote. Et regardez ce que rapporte réellement votre épargne de précaution, une fois l'inflation déduite.